Alquileres: Crisis ocupacional

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Crisis ocupacional: alquileres temporales afectan el acceso a la vivienda
En el tercer trimestre de 2022 se ofrecieron un 30% menos de propiedades. En paralelo, los alquileres temporarios crecieron un 19% en los últimos 3 meses. Por Victoria Lippo. El acceso a la vivienda es una problemática en ascenso en Argentina, y en especial en las grandes ciudades. El encarecimiento y la menor oferta plantean un escenario sobre el que se agrega la proliferación del alquiler temporal, que ofrece una mayor rentabilidad mientras que las leyes vigentes piden la registración, pero no proponen penalidades.

Según un informe realizado por Argenprop en el tercer trimestre de 2022 se ofrecieron en alquiler un 30% menos de propiedades que en el mismo período del año anterior.
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Otro dato que se desprende del relevamiento es que sobre el total de unidades en alquiler se redujo significativamente la proporción de viviendas usadas, que pasaron a representar el 87,6% del total. Desde el Ministerio de Hacienda y Finanzas de CABA señalaron que incrementaron su participación en un 10% las unidades a estrenar.
En paralelo, se registraron aumentos que duplicaron las cifras del año anterior: en el caso de los monoambientes, los aumentos alcanzan el 103%, mientras que para los departamentos de dos ambientes ascienden a un 95,2% de suba interanual.
Estos indicadores explican en parte las dificultades de acceso a la vivienda que se viven en varias ciudades del país.
Desde Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, aclaró a Ámbito que las dificultades de acceso a la vivienda abarcan a más de la mitad de la población porteña: “Se podría decir que hay un 65% que tienen dificultades para acceder a la vivienda”.
También señalan que el déficit poblacional se presenta en múltiples dimensiones. Según comentaron desde la entidad, el 40% de la población de la Ciudad son inquilinos, mientras que el 15% vive en villas y el 10% en hoteles. En esta coyuntura intervienen una multiplicidad de variables que suman al déficit habitacional que atraviesa la Ciudad de Buenos Aires pero también muchas otras ciudades del país. La inflación, la pérdida de poder adquisitivo del salario y la ley de alquileres son dos de los elementos generalmente señalados a la hora de detallar las dificultades de acceso a la vivienda.
Según un informe de la consultora PxQ, el peso del alquiler en el salario privado volvió a crecer a partir de julio de 2022. Considerando el promedio de CABA, el alquiler representa en 48% de un salario promedio, por encima de lo que representó en el período de 2012-2015 (un 41%) y entre 2016 y 2019 (un 42%).
Sin embargo, legisladores porteños y organizaciones de inquilinos traen a la discusión la irrupción de un nuevo actor: las plataformas de alquileres temporarios.
Desde Inquilinos Agrupados difundieron esta semana la expansión del alquiler temporario, sobre todo en el corredor que abarca las zonas más ricas de la ciudad.
Desde septiembre de 2022 a partir de la sanción de la Ley 6.625 es obligatorio registrar las viviendas dispuestas para alquiler temporario. Sin embargo, hasta el día de hoy, hay casi 300 viviendas inscritas de un total estimado que supera las 20.000 viviendas ofertadas en plataformas con ese fin. Entre ellas se encuentran más de 17.000 viviendas completas, 1.996 habitaciones y 106 habitaciones de hotel. Además agregan que en los últimos 3 meses la oferta aumentó un 19%.
El legislador porteño Manuel Socías destacó en diálogo con Ámbito que no se trata de un problema de la norma en sí, sino que apunta que la dificultad es que “no se prevén sanciones” para quienes no registren la propiedad o para las plataformas que las oferten a pesar de no estar registradas.
Según Socías, la problemática del déficit habitacional tiene en parte como raíz que el sector privado inmobiliario construye para satisfacer la demanda de dólares, y no la demanda de vivienda. Y parte de la explicación de esto radica en que en la economía quedaron pocos vehículos para acceder a dólares.
Segun el censo de 2010 en la ciudad de Buenos Aires habia cerca de 340.00 viviendas ociosas.
La necesidad de revisar la distribución de la vivienda tiene como razón el caudal de demanda de alquileres: “La tasa de inquilinos hoy es del 20% en Argentina y eso fue creciendo en los últimos años de forma muy acelerada, en un mercado de alquileres desregulado y que es informal. Hay muy poca registración de los contratos de alquiler en Argentina”, señaló Socías. La necesidad de revisar la distribución de la vivienda tiene como razón el caudal de demanda de alquileres: “La tasa de inquilinos hoy es del 20% y eso fue creciendo en los últimos años de forma muy acelerada, en un mercado de alquileres desregulado y que es informal. Hay muy poca registración de los contratos de alquiler en Argentina”, señaló Socías.
El legislador remarcó que lo que está pasando en Buenos Aires es que se registra un progresivo y acelerado aumento de alquileres turísticos temporarios y se retrae la oferta de propiedades del mercado de alquiler residencial permanente y se vuelca al turístico temporal.
El problema es la rentabilidad
“Eso tiene dos problemas, que se retrae la oferta permanente por una razón muy básica que es que la rentabilidad anual promedio del alquiler turístico temporario es entre tres y cuatro veces más grande que la rentabilidad de un alquiler residencial permanente”.
El problema de la rentabilidad ya fue alertado. Según la consultora PxQ, la caída del rendimiento del alquiler tradicional impulsa a la búsqueda de una mejor tasa de ganancia.Si se suma que por el tipo de cambio, Argentina es muy barata para turistas extranjeros, la oferta busca ese mercado.
“Si se compara el rendimiento anual de un alquiler tradicional y diferentes alternativas de alquileres temporarios en función del valor actual de las propiedades en Recoleta y Almagro, es evidente la conveniencia de una alternativa de negocio frente a la otra”, agrega el informe.
Medido al tipo de cambio contado con liquidación, la rentabilidad de alquilar un departamento de dos ambientes es del 2,6% anual. Antes de 2018 se ubicaba en el 5% y en 2006, en el 9%.
Ahora si miramos el rendimiento anual de un alquiler en el barrio porteño de Recoleta por 10 días es del 4%, asciende todavía más si se alquila por 15 días y se ubica en el 6% y para el alquiler por 20 días se calcula que es del 8,1%.
En el caso del barrio de Almagro, el rendimiento del alquiler tradicional es del 2,6% anual, pero para los alquileres temporarios por 10, 15 y 20 días, el rendimiento anual asciende al 3,6%, 5,4% y 7,2% respectivamente.
“El total de metros cuadrados en alquiler tradicional en CABA está en mínimos históricos. Este fenómeno está relacionado con el bajo rendimiento que genera para el propietario, como ya se analizó previamente”, concluyen en el informe.
“Hay un problema de incentivo muy fuerte”, sentencia Socías.
Otro problema que subraya el legislador que se desprende del crecimiento del alquiler temporario es la dolarización del mercado de alquileres: “La referencia del mercado de alquileres en general se empieza a fijar en dólares. Entonces ahora es habitual ver ofertas de alquileres permanentes en dólares. Por supuesto también tiene que ver con la inflación”.
Socías remarca que la problemática del alquiler temporario no es local. “A nivel global lo que ocurre es un debate en todos lados sobre el tema, en Europa, Estados Unidos, México, Colombia. Lo que se está haciendo no está funcionando.
El legislador señala que el primer desafío está en la registración y argumenta que “algunas ciudades restringen el número de días que pueden estar disponibles las propiedades en las plataformas, algunas están prohibiendo la existencia de multipropietarios, es decir inversores que compran en conjunto propiedades para volcarlos directo al mercado de alquiler temporario”.
¿Cuáles son las soluciones posibles?
Para Socías, existen dos opciones: “Una prohibicionista, que es salir a combatir Airbnb, y la otra es trabajar sobre el mercado de alquileres residenciales permanentes para recomponer la rentabilidad. Ahí hay que trabajar sobre la estructura de costos del propietario, que son las tasas municipales, los impuestos nacionales, y los impuestos a las ganancias u otros tributos. Creo que hay que explorar la posibilidad de que aquellas propiedades que vuelvan y formalicen los alquileres y respeten el sistema de referencia de precios para ir bajando la inercia, a esos se les podría ofrecer algunos beneficios en referencia al pago de bienes personales o ganancias”.
“La otra es trabajar con un esquema de subsidiar la demanda, ayudar a los inquilinos a pagar cuotas del alquiler o subsidiar la oferta, que el estado le pague al propietario una suerte de cuota trece”.
Otra opción que ve posible es pensar un crédito a tasa subsidiada para el ingreso de los inquilinos y otro para el propietario, para la puesta en valor de la propiedad una vez terminado el contrato.
Ley de alquileres
A diferencia de las críticas habituales, Socías no ve que el problema sea motivado por la Ley de Alquileres: “La Ley de Alquileres es como el aloe vera, se le atribuyen nuevas consecuencias todos los días. Yo no creo que haya una causalidad tan directa en términos del efecto entre la ley y eso. Si que fue producto de una campaña tremenda contra la Ley por la retracción del mercado de alquileres. Lo que creo que pasó producto de esta campaña fue un fenómeno de las expectativas de los propietarios de retirar las propiedades porque ‘la ley es muy mala’. La ley tiene problemas pero no es una mala ley, primero porque instaló en el debate público la necesidad de pensar el tema de los alquileres como un problema y puso tres o cuatro situaciones que están bien. Que los alquileres están registrados, puso un coeficiente de actualización que está bien, que acompaña a la inflación, pero no permite que se desbanden”.
Sin embargo señala que la ley tiene un problema “de enfoque. Hay que trabajar más sobre el lado de los incentivos que sobre el lado punitivo”.
“Hay que reorientar la política habitacional pública a la producción de un stock de viviendas públicas de alquiler, introducir viviendas que sirvan como precio testigo para armonizar los precios del mercado de alquileres”.
“El problema de la vivienda se soluciona por el lado de la oferta, como quien para quien se construye”, concluyó.